Les prix immobiliers en Espagne ont encore reculé au T2 2010, perdant 0,9 % en variation trimestrielle. Sur un an, le recul est de 3,7 % (2009 : -7,4 %). Toutefois, le recul des prix s’est sensiblement infléchi depuis mi-2009 et on pourrait même être tenté de croire à une stabilisation du marché immobilier espagnol au S2 2010.
Ceci est même conforté par une amélioration très sensible du stress immobilier des ménages espagnols, mesuré par la Banque d’Espagne à l’aide d’un indicateur d’effort (cf. graphique ci-dessous). Cet indicateur permet de calculer le nombre d’année de revenu qu’il faut à un ménage espagnol moyen pour acheter un logement moyen. Il a atteint un pic à 42,5 années de revenu mi-2008 pour redescendre à 27,8 années au T2 2010. L’amélioration a été rapide (recul des prix immobiliers et baisse des taux d’intérêt).
Ceci est même conforté par une amélioration très sensible du stress immobilier des ménages espagnols, mesuré par la Banque d’Espagne à l’aide d’un indicateur d’effort (cf. graphique ci-dessous). Cet indicateur permet de calculer le nombre d’année de revenu qu’il faut à un ménage espagnol moyen pour acheter un logement moyen. Il a atteint un pic à 42,5 années de revenu mi-2008 pour redescendre à 27,8 années au T2 2010. L’amélioration a été rapide (recul des prix immobiliers et baisse des taux d’intérêt).
Toutefois, il ne faut pas oublier la situation calamiteuse dans laquelle se trouvent les ménages espagnols actuellement. Le taux de chômage en Espagne continue de progresser (20,3 % en juillet 2010). Pour ceux qui ont encore un emploi, les salaires sont très contraints. L’austérité budgétaire frappe. Par conséquent, les ménages ne sont plus très solvables. La montée des créances douteuses (cf. graphique ci-contre) est une conséquence de tout ça et vu le contexte, il est vain de tabler sur une amélioration sur le plan de la solvabilité.
Ceci se retrouve d’ailleurs dans les données. L’activité de la construction en Espagne reste dans les choux. Les permis de construire se sont stabilisés sur un plus bas historique depuis le début 2010 et l’emploi dans le secteur baisse encore de plus de 10 % sur un an mi-2010.
En conséquence, le marché immobilier espagnol nous semble toujours dans une situation critique. Les prix ont encore de la marge à la baisse car la demande de la part des ménages ne sera pas de retour d’ici tôt : ménages peu solvables, chômage toujours en hausse, modération salariale et hausse d’impôts. Les conséquences sur l’économie espagnole sont importantes car l’investissement dans la construction représente encore 12,9 % du PIB de l’Espagne au T2 2010. La pression baissière exercée par ce secteur explique et va continuer à expliquer la sous-performance l’économie espagnole en termes de croissance en zone euro.
En conséquence, le marché immobilier espagnol nous semble toujours dans une situation critique. Les prix ont encore de la marge à la baisse car la demande de la part des ménages ne sera pas de retour d’ici tôt : ménages peu solvables, chômage toujours en hausse, modération salariale et hausse d’impôts. Les conséquences sur l’économie espagnole sont importantes car l’investissement dans la construction représente encore 12,9 % du PIB de l’Espagne au T2 2010. La pression baissière exercée par ce secteur explique et va continuer à expliquer la sous-performance l’économie espagnole en termes de croissance en zone euro.
